Aktuelles/Mietrecht
Neue Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht:
In einem Seminar in München am 06.07.2006 referierten Dr. Dietrich Beyer,
vormals Mitglied des VIII. Zivilsenats am Bundesgerichtshof, und RA Rainer Derckx,
Leipzig, über die aktuelle Rechtsprechung des BGH zum Wohnraummietrecht.
Einige Interessante Aspekte daraus seien hier zusammengefasst dargestellt.
I. Räumung ohne Möbelwagen
Erwirkt ein Vermieter gestützt auf sein Pfandrecht an den in die Wohnung
eingebrachten beweglichen Sachen des Mieters einen vollstreckbaren Titel, so kann
er die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf die Herausgabe der Wohnung
beschränken. Der Gerichtsvollzieher hat dann nur den Mieter aus der Wohnung
zu entfernen, eine Prüfungskompetenz, welche Sachen als unpfändbar
nicht der Pfändung unterliegen, steht dem Gerichtsvollzieher nicht zu. Die
Sachen des Mieters verbleiben also in toto in der Wohnung, der Vermieter ist aber
gerade im Hinblick auf die unpfändbaren Sachen des Mieters zur
sorgfältigen Verwahrung verpflichtet.
Das ihm daraus erwachsende Risiko ist Korrelat zu den geringeren Kosten dieses
Vorgehens. Der Abtransport der Sachen durch den Gerichtsvollzieher und ihre
Verwahrung durch diesen ist regelmäßig wesentlich kostenintensiver; vor
der Durchführung dieser "klassischen" Zwangsvollstreckungsmaßnahme
"mit Möbelwagen" fällt aus den Gesamtkosten auch ein erheblicher
Gebührenvorschuss an.
II. Schönheitsreparaturen
1.
Klauseln zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter sind dann
unwirksam, wenn sie einen starren Fristenplan ("sind in Nassräumen
nach drei, in Wohnräumen nach fünf und in sonstigen Räumen nach
sieben Jahren durchzuführen"). Es genügt bereits die
Einfügung der Formulierung "in der Regel" oder "im Allgemeinen",
um diese Sanktion zu vermeiden.
2.
Noch nicht abschließend geklärt ist das rechtliche Schicksal der
sog. "Abgeltungsklauseln", also der Bestimmungen zur Frage, in welcher anteiligen
Höhe der Mieter bei Auszug die Renovierungskosten zu tragen hat.
Diese Abgeltungsklauseln bauen vielfach auf dem Fristenplan der Klauseln zu den
Schönheitsreparaturen auf. Sie nehmen oft in gleicher starrer Form die
Fristen zur Grundlage der Berechnung. Auch hier wird man künftig einen
"Weichmacher" benötigen, um die Unwirksamkeit zu umgehen. Zwar muss eine
mathematische Feststellung der Verpflichtung des Mieters zur anteiligen
Übernahme der Renovierungskosten möglich sein. Allerdings muss für
besondere Fallkonstellationen eine Öffnung vorgesehen werden
(z. B. bei Mietdauer bis zu einem Jahr). Im Zusammenhang mit den Abgeltungsklauseln
kann der Schätzungsbefugnis des Gerichts aus § 287 Abs. 1 S. 1 ZPO eine
neue Bedeutung zuwachsen: Aus den rein tatsächlichen Anhaltspunkten von
Vertragsdauer, Renovierungszustand u. a. kann das Gericht die Höhe der
Beteiligung des Mieters festsetzen.
Beim Zusammentreffen einer unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen
mit einer traditionellen Abgeltungsklausel wird auch die letztere unwirksam,
eine "Rückinfektion" ist jedoch nicht zwingend.
Für den Herbst erwartet der BGH die Verhandlung eines Falles zu den
Abgeltungsklauseln, hier wird dann voraussichtlich eine Klärung zu diesen
Fragen erfolgen.
3.
Eine Kompensation für die unwirksame Klausel zu Schönheitsreparaturen,
wie sie jüngst diskutiert wurde (8,50 € als Aufschlag zur Miete) dürfte
unwirksam sein. Ein solches Verständnis widerspricht dem Grundgedanken des
AGB-Rechts, wonach es keine geltungserhaltende Reduktion einer unwirksamen Klausel
geben kann. Eine Klausel kann also nicht so lange zurechtgestutzt werden, bis sie
rechtlich ordnungsgemäß ist. Dieser Sanktionsgesichtspunkt verbietet
einen Ausgleich der unwirksamen Klausel zu Schönheitsreparaturen an dieser
oder anderer Stelle.
(erstellt: 06.07.2006)
Mietrechtsreformgesetz:
Mit Wirkung vom 01.09.2001 ergaben sich Änderungen unter anderem
in folgenden Bereichen:
- Kündigungsfrist für ordentliche Kündigung durch
den Vermieter auf bis zu 9 Monate verlängert
- Unzulässigkeit befristeter Mietverträge (Ausnahmen
nur unter bestimmten Voraussetzungen)
- Anspruch des Mieters auf Barrierefreiheit der Wohnung
- Zulässige Mieterhöhung (Kappungsgrenze) innerhalb
von drei Jahren:
Maximal 20% der Miete (Ausnahmen möglich)
(erstellt: 03.02.2002)
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